[brice]

En cette période de "débâcle" je voudrais dire à ceux qui ont perdu sur la bourse ou à ceux qui n'osent investir en bourse qu'il y a un autre secteur ou il est possible de faire plus de 60% du capital investi par an ou multiplier son capital par 5 en 8 ans ou 10 sur 15 ans voire bien plus !

Il s'agit de l'immobilier et je vais donc créer ce topic pour vous transmettre un peu de mon savoir et savoir faire et répondre aux éventuelles questions.

Un cas simple pour comprendre le mécanisme:

Vous trouvez un studio pour 30.000 € que vous pouvez louer 300 €
Vous prenez un financement sur 15 ans au taux de 5% et 0.36% d'assurance par exemple.
L'échéance mensuelle sera donc d'environ 250 €.
Vous financez les "frais d'acte"(notaire) vous même qui vous coûteront 3000 € environ.

On peut en déduire que vous aurez capitalisé les 30.000 € en 15 ans soit une moyenne de 2000 € par an.

Puisque vous n'avez investi que les 3000 € pour payer les frais d'acte, il apparait donc que vous avez obtenu une rentabilité de 66 % par an . (les 2000 d'amortissement moyen divisés par la somme investie)

Et cerise sur le gateau, vous avez ensuite une rente (le loyer) !

Si l'on compare à un achat "cash" qui ne produirait que du 12% par an (loyer x 12 divisé par prix d'achat), on s'aperçoit que c'est l'effet de levier du au crédit qui permet de booster et c'est peu dire la performance.

Naturellement, on peu se faire financer les frais d'acte et dans ce cas la rentabilité est et plein d'autres choses que j'expliquerai si vous posez certaines questions !

Sans parler de l'augmentation du capital lorsque l'immobilier est en hausse.

[david31]

Salut Brice,
tu prends l'exemple avec un studio, mais en continuant sur ce même exemple:
peut-on prendre un studio, que l'on destine à la location en défiscalisation,
avec une loi genre LMNP ?

Ou doit-on passer forcément par les organismes de défisc', qui prennent aussi leur part au passage ?

[doudouZ]

Pour la hausse de l'immobilier, c'est bien fini..... je le vois dans mon métier.

[brice]

Bonjour david31,

En effet, tu peux louer en meublé et pratiquer une défiscalisation qui était encore de 71% l'année dernière sans passer par un organisme de défisc, c'est applicable dans l'ancien également. Tu devras remplir une décla 2042 complémentaire Uniquement 2 chiffres à noter) et reporter le résultat sur la 2042 normale.
A noter que ce serait de 68% pour les revenus de 2008 et que dans ce cas tu ne peux rien déduire, travaux ou interêrt d'emprunts entre autre. Un calcul est à faire.
On peut aussi défiscaliser avec le "borloo dans l'ancien sans travaux" en remplissant un conventionnement avec l'anah sur 6 ans avec plafond de loyer au m2 et plafond de ressources. Sur une ville de plus de 50000 habitants, le loyer au m2 ne doit pas dépasser 10.98 € au m2 et tu auras droit à 30% de défiscalisation.(paris, genevois et cote d'azur autres chiffres ainsi que le reste du territoire)
Même chose avec travaux et aide de l'anah pour ceux ci et engagement de 9 ans.

Attention La défisc doit être un plus et non un besoin pour que votre achat devienne rentable

Je n'ai donné que 2 exemples mais il y a d'autres façons de défiscaliser. (valable pour tous, vous me laissez un numéro de portable en MP et je vous recontacte).

[brice]

DoudouZ,

Oui, dans l'ensemble tu as raison mais il y a encore des endroits très en retard ainsi que des micro marchés.
Si les prix baissent encore, ce n'en est que mieux pour acheter !
En investissement locatif sans apport, les fluctuations de prix sont sans incidence sur le mécanisme et c'est un énorme avantage car l'amortissement n'est pas touché. Bien entendu il est mieux que le prix initial ait doublé ou plus pendant la période de financement mais même s'il a baissé de 50%, vous serez allé de 0 à 50 au lieu de 0 à 100 soit pour mon exemple initial du premier post de 0 à 15.000 au lieu de 0 à 30.000 €.
L'important est d'avoir du locataire.

[Turbo-057]

@Brice, j ai fais quelques investissements locatifs et je vais malheureusement te donner pas mal de bemol sur ces derniers.

D'une part pour la mise en location 2 alternatives :

Faire gérer , compter 10% du loyer pris par le professionnel, reactivité passive aux changements de locataires genre 1/2 mois non occupé lors du changement, plus recherche de locataire au moins un loyer ... bref ce n est plus le meme revient.

Secondo gérer soit meme pas evident quand on n y connait rien meme en se faisant aider et tout ce n'est pas simple surtout les etats des lieux et cie ... recherche de locataire vous en parle meme pas en plus en direct les locataires peuvent etre chiants aussi ...


L important est d avoir du locataire certes mais du locataire serieux aussi sinon bon courage ... y a des forums specialisé dans l immobilier que je vous invite a consulter avant de vous lancer dans ces choses la : http://www.net-iris.fr/forum-juridique/ ca m a souvent bien aidé même si pour le moment je n'ai eu que des bricoles ...

Voila deja 2 points a prendre en compte.

Ensuite maintenant pour tomber sur un credit a 5% sans apport ce sera rare a l heure d aujourd hui de trouver des banques qui suivent facilement cela. le taux de ton assurance depent bcp de l age et de plein de facteur mais mieux vaut compter 0.5 % en moyenne, en outre n oublie pas les 1% de frais de dossier .. bref faut pas croire que c'est si peu chero.

Car d'une part pour que le loyer couvre le cout crédit la banque ne prend en compte que 80% du loyer pour son calcul cela peut donc aussi penaliser votre capacité d emprunts dans le futur faut y faire attention.

Ensuite le coté fiscal la je me marre un peu ca depend bcp de la condition de chacun dans mon cas je ne suis pas travailleurs francais je suis payé a l etranger et bien en france on se base sur mon salaire etranger pour determiner ma tranche d imposition du coup c'est 40% d impots sur les loyers , faut y ajouter les taxes foncières au final sur un investissement locatif a 15 ans de ton exemple moi il me faudrait quasi 20 a 22 an pour le rentabiliser et encore sous reserve que l immobilier ne se casse pas la figure entre temps ... Que ce soit bien revendu et qu il y ait pas des masses de travaux car sur des apparts y a tjrs des charges, et autres qui arrivent, genre les diagnotiques, les renovations et j en passe.

La 2042 a des limites moi suis en 2044 mais meme ainsi je vous asusre que ca casque severe en impots sans compter le RSA bientot et pas mal de trucs divers auquel on ne pense pas en se lancant la dedans.

Attention je ne dis pas que c'est un mauvais placement mais je souligne que ce n'est pas si simple que présenté initailement surtout pour des personnes n'etant pas dans le domaine.

Pour la bourse c'est pas l'immobilier qui est une alternative pour moi car la c'est de l argent bloqué de chez bloqué on ne revend pas comme l on veut etc etc ...

La bourse est plus liquide .. en cas de crise on peut revendre en vrac si on anticipe bien et reinvestir en bas prix pour remonter ensuite ce sont 2 domaines diametralement opposé je pense ... cependant le mieux si l on peut investir immobilier plus bourse en compialnt avec dautres placements sur et beton.

Une chose quand meme si on se pose que ce genre de questions d ou investir c'est que généralement on a les moyens de se prendre un bon conseiller financier ce qui est souvent un plus. Ou carréemnt un conseiller en patrimoine.

[Bruno]

Et pis faut me dire ou tu trouves un studio à 30000€,au fond l'Ardéche et encore,ici un studio neuf de 28 m2 se vend à 125000€,donc coté locatif c'est foutu pour l'amortissement.
Mon épouse est gestionnaire dans une grosse agence de l'Essonne et pour elle c'est mort l'achat pour la mise en location en ce moment.
Par contre pour acheter un bien à titre personnel il va y avoir des affaires dans le courant 2009.

[Turbo-057]

Bruno a condition d avoir les fonds propre car les couts credits risquent d'exploser en 2009 vu la conjoncture bancaire ... va bien falloir recupérer les pertes qq parts ...
des credits a 6/8 % fin 2009 voire meme peut etre plus ne sont pas a exclure si cela continu car les effets de ce qui se passe en ce moment ne se ressentiront que dans plusieurs mois. Pour l instant ca ne se voit vraiment qu en bourse mais ca va venir progressivement sur d autres domaines.

C'est vrai que j avais pas relevé le coup du prix du studio mais c'est clair que 30 k€ j sais pas ou tu le trouve ton studio si tu en a un genre 40 m2 a ce prix la sur Lux ville je prend de suite ...
On est plutot dans les 500 k€ sur le centre ville pour le moment ca a beau baisser pour l isntant on est loin encore de pouvoir investir locativement dans ce genre de ville ....

Tiens genre une annonce que je viens de trouver sur un site d immo du coin :

Vente appartement : studio
Publiée le : 05/09/2008
Modifiée le : 17/09/2008

vends ou loue studio à Luxembourg hyper-centre, toute commodité, entierement refait neuf , ch. ind., elect, sanitaire neufs, 37 m2
tel 00352****** prix 552000 euros a debattre ou loyer 1750 euros + charges 120 euros (possibilité de location 1 place parking privé 100 euros par mois)

Moi j veux bien mais la par exemple j vois pas trop comment le rentabiliser. ... meme au vu du loyer faut au moins 30 ans et encore ...

J sais que l immobilier baisse mais bon vu comme il a monté pour le moment avec 1 a 5 % de baisse par an on a encore le temps ... et malheureusement pour avoir des locataires faut etre dans des zones ou y a des demandes.

[raparis]

Merci Brice pour ce topic.

Tout pareil que Regis, les prix d'achat, la fiscalite et les droits des locataires font que ce genre de placement n'est reserve qu'a des gens dont c'est quasiment le metier et qui arrivent a optimiser leur statut fiscal (en gros ne pas etre salarie imposable a l IRPP).

Pour finir, si tu as le talent pour denicher des investissements locatifs qui rapportent 12% bruts par an, (sans compter les gains en capitaux tres virtuels tant que le bien n'est pas vendu et genereusement imposes au titre des plus values mais tres apprecies dans ta declaration d ISF) tu devrais avoir achete ta Z depuis fort longtemps...

[brice]

[brice]

[brice]

Qui aurait la gentillesse de m'expliquer par MP comment poster un tableau excel ici ? Merci par avance.

[Turbo-057]

Question c'est deja fait ou tu commence ?

Car moi qui ait maintenant environ 7 ans de recul d investissement locatifs je peux te dire que je voudrait plutot le bilan que l analyse initiale ?

Surtout que studio = locataire qui tourne tres tres souvent ....
Les appart les plus rentables sont les F3 les locataires restent assez longtemps et les prix etaient a l epoque coherent par rapport au prix ensuite du loyer.

F4 et F5 c'est trop grand pour etre rentable F2 et studio ca bouge trop j peux te le dire j ai toute la gamme.

Donc deja tu ne peux deduire que le interet du pret tout ce qui est au dessus c imposition maxi a 40 % + taxes foncière j connais pas la zone mais chez moi par exemple tu serais dans les 3000 € par an environ

Sinon a 980 € / mois pendant 15 ans ca veut dire un pret a 5% pour 121 k€ environ hors assurance. ....

Enfin on verra apres quand ce sera amorti et revendu tu me donnera tes impressions surtout si tu gères a 100% toi meme je te souhaite de ne jamais connaitre d impayé ....

Enfin moi avec mon retour d experience je n ai pas dis que c etait un mauvais placement mais que ta simplicité d explication me faisait bien rire ca parait simple et apres quelques années .. moi j peux te dire je vois ce que ca donne d en gérer plusieurs c'est pas triste tout les jours surtout quand tu as 3 locataires qui se cassent, un pour perte d emploi et les 2 autres en delai normal 3 mois ... apres c'est la course pour recherché les loc fiable et tout enfin you will see ...

Now c'est clair que apres les 15 ans quand ce sera payé si je vend je recupère la mise mais en initial je ne fais aucun benef par an et pourtant c'est deja de l investissement d il y a qq années et j ai un pret a 2% personnellement car je bosse dans la finance.

Ensuite faut voir si les gens ont leur maison a coté a payé et commence leur activité genre moi j ai commencé ca a 22 ans et oui ... vu ton age proche de la retraite j imagine que tu as surement plus que de cela a t occuper car ca demande pas mal de temps

PS : Tu peux aussi faire un montage en SCI si tu veux en gérer plusieurs.

[Turbo-057]

[Turbo-057]

Pour mon avis en tout cas vu comme les prix ont monté et l etat des choses je ne pense pas que ce soit le top d investir now a moins de trouver une affaire en béton mais chacun ses choix