[mba]

Poiur avoir longuement discuté de vive vois avec Brice, son calcul se tient compte d'un tarif d'achat très bas propre à certaines villes

Pour Strasbourg, au vu des prix et des taxes foncières le calcul est déja tout autre et ne permets pas makheureusement pas la même approche. je vais essayer de voir quelle serait la meilleure dans le cadre des contraintes locales

à suivre

[brice]

@ Turbo, je vais te répondre avec grand plaisir mais je suis tellement nul en info que j'ai du mal...Host ? je ne sais même pas ce que c'est.

C'est pour ça que je traine dans mes réponses.

[Turbo-057]

fait une copie d ecran en image avec alt + printscreen.

Enfin j vois le genre de tableaux aussi et c'est vrai ca se met pas trop en ligne lol

En tout cas c'est clair que les prix de ta zone me laisse un peu pensifs lol y a des locataires quand meme car vu les prix j imagine qu il y a peu de demande ou alors c'etait vraiment un coup de bol

[brice]

Pour le tableau, j'ai retiré les numéros de rue et n'ai rien à cacher. J'estime qu'il y a assez de place pour tout le monde et qu'on ferait mieux de s'entraider plutot que rester chacun dans son coin en jalousant les autres.
Sur les 35 lots que je détiens, 4 SCI avec des "étrangers" pour un total de 14 apparts, ma participation va de 20 à 50 % ensuite 4 apparts en indivision à 50 % et 15 tout seul.
Dans l'investissement locatif, une association est facile et les sujets de discorde quasi inexistants. Un loyer tombe, une échéance et mis à part assurance et foncier, c'est presque tout.
J'ai un caractère qui me permet de "fédérer" assez facilement et ai plus de demandes de personnes qui souhaiteraient acheter avec moi que de biens à leur proposer.
Un autre avantage d'être à plusieurs pour acheter est que le risque devient tres dilué pour les banques. Dans l'affaire à 100.000 € nous achetons à 5 en SCI, quel est le risque de la banque sachant que nous sommes solidairement responsable quand à cet achat ?
Beziers est une ville tres pauvre, on trouve facilement du 1000 € le mètre.

Je suis venu à Beziers apres avoir fait un ratio entre les prix des loyers et le foncier...

[brice]

@ Turbo,
Faire gérer , compter 10% du loyer pris par le professionnel, reactivité passive aux changements de locataires genre 1/2 mois non occupé lors du changement, plus recherche de locataire au moins un loyer ... bref ce n est plus le meme revient.

Ceux du Var que je fais gérer me côutent 7% des loyers CC et tva par dessus. Depuis septembre 2001 date de mon premier achat, je n'ai pas un seul mois de carence. ( n'oublions pas que le délai légal de préavis est de 3 mois et il me semble que c'est suffisant pour trouver un nouveau locataire)

Secondo gérer soit meme pas evident quand on n y connait rien meme en se faisant aider et tout ce n'est pas simple surtout les etats des lieux et cie ... recherche de locataire vous en parle meme pas en plus en direct les locataires peuvent etre chiants aussi ...

Il faut passer par une période d'apprentissage ou l'on fait quelques bêtises il est vrai mais les moteurs de recherches sont la et maintenant l'acces aux infos est aisé !


Ensuite maintenant pour tomber sur un credit a 5% sans apport ce sera rare a l heure d aujourd hui de trouver des banques qui suivent facilement cela. le taux de ton assurance depent bcp de l age et de plein de facteur mais mieux vaut compter 0.5 % en moyenne, en outre n oublie pas les 1% de frais de dossier .. bref faut pas croire que c'est si peu chero.

Dans mon secteur et vu que nous voulons du 12% car cette rentabilité permet de ne pas avoir à rajouter un € et que tout se paye même la taxe foncière...Et également la crl avant qu'ils ne la stoppent... Nous trouvons même des rentabilités plus fortes donc pas à 0.50 pres.

Car d'une part pour que le loyer couvre le cout crédit la banque ne prend en compte que 80% du loyer pour son calcul cela peut donc aussi penaliser votre capacité d emprunts dans le futur faut y faire attention.

Ce que tu dis la est la théorie, les banques font ce qu'elles veulent et arrange le dossier à leur sauce. Soit elles veulent te preter et pas de soucis qu'elle que soit ta situation ou soit elles appliquent les critères dont tu parles et même 70% généralement.

Ensuite le coté fiscal la je me marre un peu ca depend bcp de la condition de chacun dans mon cas je ne suis pas travailleurs francais je suis payé a l etranger et bien en france on se base sur mon salaire etranger pour determiner ma tranche d imposition du coup c'est 40% d impots sur les loyers , faut y ajouter les taxes foncières au final sur un investissement locatif a 15 ans de ton exemple moi il me faudrait quasi 20 a 22 an pour le rentabiliser et encore sous reserve que l immobilier ne se casse pas la figure entre temps ... Que ce soit bien revendu et qu il y ait pas des masses de travaux car sur des apparts y a tjrs des charges, et autres qui arrivent, genre les diagnotiques, les renovations et j en passe.

Le fiscal dépend de chacun bien sur.
Sans apport et pendant le financement on se moque si le prix de l'immo varie, la seule chose importante est d'avoir du locataire et si possible que les loyers ne baissent pas.
Sinon tu parles de revente mais sans apport même si les prix ont flanchés, on s'en moque puisque ce n'est pas avec notre argent que l'on a constitué ce capital mais avec celui du locataire.
Certains diagnostics doivent être maintenant fournis et annexés au bail il est vrai mais leur durée est illimitée pour certains, carrez...et valable 10 ans pour d'autres.
Sur 15 ans, certains travaux peuvent être à prévoir mais tout dépendra de l'état initial.

La 2042 a des limites moi suis en 2044 mais meme ainsi je vous asusre que ca casque severe en impots sans compter le RSA bientot et pas mal de trucs divers auquel on ne pense pas en se lancant la dedans.

Moi en 2072 pour les sci, en 2044 pour les revenus fonciers avec le report du résultat sci en première page de la 2044...En 2042 complémentaire pour un meublé et en 2042 normale.

Pour la bourse c'est pas l'immobilier qui est une alternative pour moi car la c'est de l argent bloqué de chez bloqué on ne revend pas comme l on veut etc etc ...

C'est exact. Néanmoins sans vendre on peut utiliser le bien de différentes façons nottament s'adosser dessus pour d'autres financement etc...

La bourse est plus liquide .. en cas de crise on peut revendre en vrac si on anticipe bien et reinvestir en bas prix pour remonter ensuite ce sont 2 domaines diametralement opposé je pense ... cependant le mieux si l on peut investir immobilier plus bourse en compialnt avec dautres placements sur et beton.

Oui mais dans l'immo, l'effet de levier est tellement important et surtout abordable pour presque tout le monde !!! On met 10% ou rien et à condition de trouver du 12% ou de mettre de l'apport, au bout de 15 ans le bien est payé, vous appartient et vous procure une rente. Et même avant car au bout de 8 ans vous en avez amorti la moitié.

Une chose quand meme si on se pose que ce genre de questions d ou investir c'est que généralement on a les moyens de se prendre un bon conseiller financier ce qui est souvent un plus. Ou carréemnt un conseiller en patrimoine.

Je pense qu'un peu de jujotte, plus d'obligations familiales et un peu de bon sens m'ont permis de me constituer ce patrimoine.

[brice]

@ raparis,

Pour ne pas que l'investissement locatif génère un revenu foncier net qui est à rajouter sur la 2042, certains utilisent la SCI mais celle soumise à l'impot sur les sociétés.(beaucoup moins utilisée)
L'avantage est que tu peux amortir ton bien. L'administration fiscale tolère 20 ans soit 5 % par an de la valeur de ton bien et qui viennent donc en déduction de tes revenus fonciers. D'autre part, tu peux déduire tous tes frais réels concernant ce bien ce qui n'est pas le cas de la sci traditionnlle.

[Turbo-057]

Perso a choisir si un jour je retente ce genre d investissement ce ne sera en tout cas plus en France. Je vois trop d interet hors de nos frontères au niveau fiscal.

Quand au fait que le prix de l immobilier ne joue pas je ne suis pas vraiment d accord avec cela il a un impact par exemple en ce moment tout le monde veut louer par ici car ils veulent attendre une baisse des prix pour acheter.
Ensuite si tu loue ton bien 5 ans admettons le locataire t aura payer 5 ans de loyer soit 1/3 du credit dirons nous mais que le bien a perdu genre 50% a 60 % de sa valeur ... que tu as besoin de liquidité et que tu vends a ce prix tu perds donc attention tu ne peux vendre n importe quand et n importe comment en plus il y a des lois sur les plus values.

Quand aux banques vu que je bosse dedans il y a une norme Bale II qui est la gestion du risque credit si elles respectent les normes EU c'est 80% du loyer pris en compte elles peuvent prendre mieux genre 70% mais ne peuvent prendre plus ... et non les banques ne font pas ce qu elles souhaitent certaines se le permettent mais dans ce cas le souscripteur du credit pourra se retourner contre elle ... donc nomalement maintenant c'est un comité de credit qui analyse le dossier quis e trouve au siège et verifie que tu répond aux normes Bale II europe sinon ils peuvent y contrevenir mais a leur risque et peril et attention maintenant les clients ont bcp plus de facilité a avoir accès aux textes de lois et prendrent des avocats.

Par contre les organismes de credit il y en a en tout genre et la effectivement .. on fait tout et n imp. mais les taux la c'est de la folies des fois

Pour la gestion chez nous 10% c'est le mieux que tu trouves et souvent ces agences prefere attendre que le bien soit vide avant de refaire des visites c'est plus simple pour eux faut dire qu ici le marché de l immobilier jusqu a cette année ca pulsait tellement qu ils se foutaient d avoir des clients peut etre que maintenant ca a changer mais bon ...

Actuellement je gère tout moi même les forum et le web ne servent a rien ou alros faut trier le vrai du faux y a de tout ... par contre un avocat specialisé pour la redaction des papiers sert pas mal. prendre un huissier pour les états des lieux aussi. Mais le plus important le facteur temps et ben ca bouffe pas mal de temps les recherches de loc aussi.

Et en plus si vous avez des loc qui decident que les horaires de visites c genre 20h 22h ben pas le choix ... le legal c 2h par jour en semaine et dans le créneau 8h 22h ... sauf si précisez avant sur votre bail et encore ... ca peut etre pris comme clause abusive.

Pour ton délai legal il se reduit a 1 mois si la personne change de boulot ou si elle est muté ... cela m est deja arrivé aussi une fois.

Actuellement a part dans ta ville je dirai ou qq villes ok vu les prix de l immobilier en tout cas ca tient du reve de pouvoir financer facilement le credit par le loyer ... surtout que l an prochain tu sera dans les 6% en credit. Chez nous c'est environ 3000 € le m2 coté francais genre a 50 bornes de luxembourg mais bon lux la c'est carrément hors scope on est loin de tes 1000 € du m2 ... ... ...

En tout casp our revenir au titre du sujet la rentabilité en bourse peut etre similaire voire meme exponentielle aussi vu les descentes des derniers jours y a un sacrés potentiel a prévoir ...

Moi en tout cas j y vois un complément a la bourse et autres placement mais pas un substitut ne JAMAIS tout miser sur un seul secteur.

[brice]

Réponse à Turbo pour sa deuxième série de réflexion.

Question c'est deja fait ou tu commence ?
Car moi qui ait maintenant environ 7 ans de recul d investissement locatifs je peux te dire que je voudrait plutot le bilan que l analyse initiale ?

1er achat en septembre 2001. Je suis ravi. C'est du boulot mais quel résultat !

Surtout que studio = locataire qui tourne tres tres souvent ....
Les appart les plus rentables sont les F3 les locataires restent assez longtemps et les prix etaient a l epoque coherent par rapport au prix ensuite du loyer.
F4 et F5 c'est trop grand pour etre rentable F2 et studio ca bouge trop j peux te le dire j ai toute la gamme.

Moi aussi j'ai toute la gamme. Le f3 est intéréssant car plus stable mais moins rentable que studios si tu gères toi même et que tu ne comptes pas le temps passé.

Donc deja tu ne peux deduire que le interet du pret tout ce qui est au dessus c imposition maxi a 40 % + taxes foncière j connais pas la zone mais chez moi par exemple tu serais dans les 3000 € par an environ

Viennent en déduction la défisc, les frais de gérance, les travaux ou entretien, les assus et le foncier voire la crl, et ensuite les interets d'emprunts.
(pour les 3000, je n'ai pas saisi)

Sinon a 980 € / mois pendant 15 ans ca veut dire un pret a 5% pour 121 k€ environ hors assurance. ....

Exact 120.000 €

Enfin on verra apres quand ce sera amorti et revendu tu me donnera tes impressions surtout si tu gères a 100% toi meme je te souhaite de ne jamais connaitre d impayé ....

J'en ai deux dont le plus important qui me doit 3337 €

Enfin moi avec mon retour d experience je n ai pas dis que c etait un mauvais placement mais que ta simplicité d explication me faisait bien rire ca parait simple et apres quelques années .. moi j peux te dire je vois ce que ca donne d en gérer plusieurs c'est pas triste tout les jours surtout quand tu as 3 locataires qui se cassent, un pour perte d emploi et les 2 autres en delai normal 3 mois ... apres c'est la course pour recherché les loc fiable et tout enfin you will see ...

Ce n'est pas plus compliqué que ce que j'ai expliqué mais naturellement il faut approfondir chaque étape.

PASS GRL Voila le mot magique, l'état garanti les loyers pendant la durée du bail (contrairement au loca-pass du cil qui ne garantissait que 18 mois sur 36) et permet l'accession à ce dispositif à toutes les personnes qui ne peuvent avoir de garant et même les "minimas sociaux"
De plus l'état garanti les dégradations jusqu'à 7700 € par sinistre (loyers garantis à hauteur de 2300 € mensuels)

Elle n'est pas belle la vie ?

[brice]

Je viens de voir ton post de 16h03. Je suis conscient de tout ça.

Pour ce qui est de la revente au bout de 5 ans, et sachant que nous ne mettons plus d'apport, nous en serions au même point.(on a amorti pour rien en attendant que ça remonte ! )

Les banques ! Certainement doivent elles considérer que vu mon patrimoine et sa valeur nette, elles n'ont pas trop de soucis à se faire.(mon endettement est de l'ordre du tiers de la valeur vénale)

Les forums, je n'ai jamais donné dedans mais avait pensé en créer un mais uniquement sur l'investissement locatif dans l'ancien.

Pour ce qui est de ne pas miser sur un seul secteur, j'ai toujours considéré que c'était réservé aux vrais riches.
Et puis vus les rentabilités ici...

[Turbo-057]

Viennent en déduction la défisc, les frais de gérance, les travaux ou entretien, les assus et le foncier voire la crl, et ensuite les interets d'emprunts.

Attend j ai du louper une etape tu deduis tes impots foncier ????

Pareil les diagnostique genre j ai du payer quasi 2500 € de diag plomb sans compter 1500 de DPE ben les impots ont refusé de les deduires ... pour eux ca repond pas aux normes des impots y a une liste de ce que tu peux deduire et c'est pas dedans. Car le controleur fiscal lui il a refusé.

Frais de gérance j en ai pas
Interet du pret j ai un pret a l etranger a 2% ben y a pas grand chose a deduire. Car en fait je deduis dans le pays ou je bosse et je peux pas le déduire en france.
travaux vu que c'est du neuf de 2000 /2001 enfin renovation a neuf par nos soins y a quasi rien
Moi perso j dois deduire un truc genre 20 € de timbres, un peu d'assurance, qq bricoles mais y a pas des masses.


Tiens un exemple : Loyer : 1665 € pour un appart type F5
Pret remboursé en mensuel pour cet appart : 1538 €

Prix de l appartement a l achat : 240 k€
Prix estimé en 2007 de l appartement : 380 k€ (estimé donc 100% virtuel)

La c'est un appart de 115 m2 type F5
Taxe fonciere annuelle dans les 1900 € (donc genre si je peux la deduire la j y go)
A j oubliais y a la CSG RDS aussi a payer annuellement.

Dans mon cas je rajoute au bout tous les ans. Surtout qu a l epoque j avais pas encore payé trop chero le metre carré a peine dans les 2000 un peu comme toi je disais qu avec un prix a 3000 du m2 mais les loyers qui sont pas proportionnel car ca monte moins vite au dessus de 1500 € de loyer les gens prefere des maisons ou acheter ben c'est plus si evident de faire de l investissement locatif en tout cas par chez moi.

pour le pass GRL vu que pour etre locataire chez moi au prix des loyers ce sont des personnes bossant au lux on a pas droit a ce genre de chose ...

[raparis]

[brice]

@ Turbo,

Attend j ai du louper une etape tu deduis tes impots foncier ????

Oui, tout à fait mais sans les "ordures ménagères"

Pareil les diagnostique genre j ai du payer quasi 2500 € de diag plomb sans compter 1500 de DPE ben les impots ont refusé de les deduires ... pour eux ca repond pas aux normes des impots y a une liste de ce que tu peux deduire et c'est pas dedans. Car le controleur fiscal lui il a refusé.

Les diagnos, on en a pas mal lors de l'achat, quasi tous d'ailleurs et ils étaient à la charge du vendeur donc...Pour les déduire, interdit même pour les réactualiser (cas d'un mode de chauffage différent par ex) On a le droit à 20 € par local pour "frais de gestion"... Quand vous voyez le prix d'une P.A. c'est n'importe quoi !

La CSG RDS autrement dit les "contributions sociales", je ne rale pas car c'est que nous avons un revenu foncier exédentaire ! (bien que nous soyons imposés sur l'amortissement pendant le financement et que cet exédent ne soit que comptable !

Concernant le PASS GRL? toute personne est éligible si elle ne peut avoir une "caution" (pas un DG)

[brice]

@ Raparis,

Oui, c'est en effet un boulot ... Et encore sur le total 11 qui sont dans mon tableau mais pas signés en acte authentique.
Et demain aprem, je vais voir un immeuble, 7 lots possibles.

Pour le LOA, j'avoue ne pas y avoir pensé car je ne pensai pas prendre un financement...(je sais là, c'est de la loc !)

[raparis]

[Turbo-057]

Ben les ordures menagères je les prend sur les loc
Par contre les fonciers je me souvenais plus que ca se deduisait enfin p'tet que je les deduis ca fais deja qq mois que j ai envoyé ma declaration

Pour le pass ca marche avec un CDI francais uniquement pour que la personne soit eligible pas pour les contrats etrangers. j ai deja tenté c'est pas passé